임차인이 월세를 안낼때.... 또는 명도소송 순서
계약시 계약 기간은 1년으로 하였고, 3개월 월세를 내지 않으면 계약 해지한다는 내용의 계약서를 썼습니다. 세입자가 2회분 월세를 내고 현재 6개월째 월세을 내지 않고있습니다.
3개월 월세가 밀리면 계약 해지 내용증명을 보내야 하는지,또 언제 보내야 하는지 아님 만기 1년이 되면 보증금에서 월세비 제하고 계약종료를 해야하는지요? 제가 할수 있는 방법과 세입자가 계약과 상관없이 월세도 안내고 나가지도 않으면 어쩌지요? 앞으로 일어날수 있는 상황에 대해 미리 준비하고 싶습니다?
약정기간을 1년으로하엿으므로
아직 만기는 4개월 정도 남은 상태입니다.
물론 임차인 입장에서는 6개월을 연체하더라도
받은 보증금이있으므로 탕감하면 되지 안겠냐 반문할수도있으나,
보증금은 차임의 일부로서
보증금이 있다하여 월세를 연체하는것은 성립이 되지 않는 주장입니다.
물론 임차인이 약정대로 1년을 거주하고
정상적인 해지를 하고 이사를 나간다면
그때 연체한 월세를 모두 정산하여 보증금에서 차감하고
나머지만 내어주면 문제는 없습니다.
그러나 임차인이 약정의 만기를 이행치않고 계속 거주를 하면서 버틴다면
결국 임대인은 임의로 집기나 물건을 반출하고 단전,단수등의 조치를 할수없으므로 부득이 법적인 절차를 통하여 명도소송을 제기하고 그 명도소의 승소판결을 받더라도 임차인이 이를 응하지 않으면 종국에는 강제 명도집행을 청구하여 이른바 집행관을 통해 강제명도를 시켜야하는데 이러한 절차까지 밟으려면 통상 10개월에서 1년이 소요됩니다.
결국 그 1년동안의 차임과 소송비용등을 감안하면 금전적인 손실이 발생하므로 약정대로 3개월 연체가되면 바로 내용증명을 (내용증명을 보낼때 배달증명부로 보내시기 바랍니다) 발송하여 연체 월세를 전액 지불이행 또는
이사를 하라고 명도를 요구하시기 바랍니다.
명도소송 순서
1. 가까운 법무사를 찾아가서 상의한다
2. 점유이전가처분 신청을한다(금방 됨)
3. 명도소송을한다(거의 1년걸림)
명도소송 승소이후
1. 명도소공 승소
2. 판결문 발송
3. 소송 이겼으니 나가라.. 세입자 못나간다.. 1개월
4. 강제집행신청.. 1개월
5. 강제집행예정통보.. 집행하겠다 언제까지 나가라..등기 발송.. 1개월
6. 근데 세입자가 일부러 회피해서 수령못하면.. 1개월
7. 강제집행 실시..
얼마전 다음 아고라에 올라왔던 글입니다 참고하시길..
명도소송에 관한 재밌는 이야기입니다.
3년전 세입자가 건물 1층에 임대계약을 하였습니다.
이 고귀하신 세입자분께서 월세를 처음 2개월만 내고 안내주시네요..
준다 준다하고 버티기를 1년
법에 무지하신 건물주는 보증금을 다 까먹으면 나가겠지하는 안일한 생각을 하게됩니다.
어차피 사람이하는 일이기 때문에 인정사정봐주면 좋게 끝날것이라는 아주 어리석은 생각인거죠.
(이 세입자는 영업을 약 1년정도는 하고 그 후에는 거의 하지 않음)
그렇게 1년 6개월이 지나고(부동산에는 이미 내놓은상태) 새로움 임차인이 가게를 보러왔으나
기존 세입자는 무리한 이사비요구를 하면서 버티기에 들어갑니다.
받아들일 수 없는 건물주는 명도소송을 하게 되는데 이게 무려 1년이라는 기간이 걸립니다.
보증금은 이미 까먹은지 오래...소송비용..기회비용 모두 손해를 보는 와중에도 이 세입자는 계속해서 무리한 이사비를 요구합니다.
아무튼 이렇게 어렵게 1년이 걸려서 명도소송에서 승소를 하게 됩니다.
법에 무지한 건물주는 이게 끝인줄 알았죠 왜냐면 아직은 살기좋은 대한민국이니까요
아무튼 그렇게 되서 새로운 세입자가 들어와 인테리어를 하고 영업신고를 하러 시청으로 갑니다.
헉..기존 세입자가 영업신고말소를 안해서 등록이 안된다고 했다는군요...
건물주는 부랴부랴 세무서에 기존세입자 사업자등록증을 말소시키고 시청에 영업허가증 직권말소를 하러 갑니다.
담당공무원 대답은 NO. 명도소송승소,사업자등록증 말소는 행정절차와는 무관하다 기존 세입자와 손붙잡고와서
영업신고서를 인수인계하거라...(갈때까지 갔는데 과연 전세입자가 손붙잡고 올까요..;;)
네 그렇습니다. 기존 세입자는 자신의 입장에서 건물주에게 비용을 받을게 있다고 했기때문에 강제로
직권말소를 할 수 없다는겁니다.
(정말 대단한 대한민국이죠 줘패서 내보내고 싶었지만 법대로 해야한다고 해서 그 긴세월을 법대로 집행했으나 행정절차에서는 인정이 안된다네요)
건물주는 지칩니다...또 다시 몇 개월이 걸릴 줄 모르는 이 상황에서 벗어나고 싶습니다.
건물주 여러분들 악덕세입자에게 당하지 않기위해 준비합시다.
몇가지 정리해드립니다.
1. 월세 다운계약서 절대 쓰지마세요
(나갈때 무조건 시비겁니다. 정당하게 신고하고 부가가치세 납부합시다.)
2. 건물에 불법건출물,소방등 비용이 들더라도 규정안에 들어갈 수 있도록 노력합시다
(나갈때 무조건 시비겁니다.)
세번째는 가장 중요한 월세가 2기 밀리면 무조건 명도소송 들어가세요
경험상 순서대로 써드립니다.
1. 가까운 법무사를 찾아가서 상의한다
2. 점유이전가처분 신청을한다(금방 됨)
3. 명도소송을한다(거의 1년걸림)
4. 사업자등록증 및 영업신고증이 말소됬는지 확인한다.
5. 안되었을경우 세무서에가서 사업자등록증을 말소시킨다(금방됨)
6. 해당구청,시청에가서 영업허가증직권말소를 신청한다(약 1~2달걸림)
이 다음에 세입자를 받으셔야 합니다.
저 중간에 신규세입자를 받으면 아름다운 대한민국은 합의를 해야합니다.
합의를 안하면 신규세입자가 병신건물주에게 영업지연소송을 걸테니까요
윗글에는 명도소송까지만 언급했는데.. 사실 그후도로 시간 더걸림..
1. 명도소공 승소
2. 판결문 발송
3. 소송 이겼으니 나가라.. 세입자 못나간다.. 1개월
4. 강제집행신청.. 1개월
5. 강제집행예정통보.. 집행하겠다 언제까지 나가라..등기 발송.. 1개월
6. 근데 세입자가 일부러 회피해서 수령못하면.. 1개월
7. 장제집행 실시.. 난리도 아님.. 해라 못한다.. 나 죽여라.. 최종은 이사비용 요구..
추가로
추완항소(판결문 못받았다)추완사유서제출2개월
반대서면2개월
세입자회피 질질질 몇개월
최종적으로 이사갈 집을 못구함 시간달라함
질질질 몇개월
이사갈때 이사비용요구
결굴 강제집행
최단기간 ---- 본인은 아직 진행중 1년됨
참고로 무조건 점유이전금지신청하고 시작해야됨
아니면 점유자상대로 다시소송시작
세무서에서는 명도소송을 근거로 해당 사업장의 소재지에서 이전의 세입자가 사업을 영위한다고 볼수 없으므로 강제휴업 내지는 사업자등록의 취소를 해야 한다고 합니다.
영업허가 말소가 1~2개월걸리는게 아니라 명도소송처분내용을 근거로 삼으면 즉시 처리될 가능성이 높답니다.